Entre o arrendamento tradicional e o usufruto estruturado, o mercado aponta novos caminhos para investir com previsibilidade e visão de longo prazo
Por Roberta Lucena
26 Jan 2026
De acordo com dados divulgados pelo Idealista, a rentabilidade bruta da compra de casa para arrendar fixou-se em 6,5% no quarto trimestre de 2025, o que corresponde a menos 0,4 pontos percentuais face ao mesmo período do ano anterior. Lisboa surge entre as cidades com menor retorno médio, refletindo a pressão sobre preços de aquisição e custos associados à gestão dos imóveis e inquilinos.
O arrendamento tradicional continua a ser uma opção válida para muitos investidores, mas envolve a gestão que requer tempo. Além disso, existem riscos maiores como manutenção periódica pela rotatividade e instabilidade regulatória, fatores que podem impactar nas renovações dos contratos.
É neste cenário que o usufruto estruturado ganha relevância. Ao adquirir a nua-propriedade de um imóvel, o investidor entra no ativo por um valor inferior ao preço de mercado, ajustado ao modelo de usufruto. O usufrutuário por sua vez mantém o direito de habitação protegido por lei. Este modelo, que já é muito utilizado em países como França (viager), Bélgica e Itália, não substitui o arrendamento, mas complementa o ecossistema imobiliário, ao oferecer uma lógica distinta de investimento.
“Num contexto em que os preços continuam elevados e a oferta é limitada, entrar no mercado através da nua-propriedade permite ao investidor reduzir o capital inicial e manter exposição a ativos de qualidade, sem depender de rendimento mensal nem de ciclos de ocupação. O usufruto não é apenas um investimento. É uma ferramenta de planeamento patrimonial que, ao mesmo tempo, soluciona problemas reais da sociedade. E fazemos isso com rigor jurídico e visão de longo prazo para todos os stakeholders,” conclui o CFO da UZU, Martijn Van Rooij.
Por que investir em imóveis com usufruto: vantagens, segurança e visão de longo prazo
Ao optar pelo usufruto estruturado, o investidor passa a:
Para quem procura investir em imobiliário com menor exposição operacional e uma lógica de médio e longo prazo, o usufruto surge como uma resposta alinhada com as novas dinâmicas económicas e sociais do país. Abaixo confira a entrevista completa onde o CFO da UZU, Martijn Van Rooij dá mais detalhes sobre o modelo de negócio.
1- Quando comparamos arrendamento tradicional e investimento em nua-propriedade com usufruto, quais são as principais diferenças em termos de risco, esforço de gestão e previsibilidade de retorno?
O arrendamento tende a oferecer rendimento mensal, mas exige gestão ativa e está exposto a vacância, incumprimento, manutenção e alterações regulatórias. No usufruto, o investidor não depende de renda nem de ciclos de ocupação: entra com desconto, reduz a exposição operacional e foca-se numa lógica patrimonial de médio/longo prazo, com enquadramento jurídico registado e previsível.
2- Em que situações faz sentido manter o arrendamento e em que casos o usufruto pode ser uma alternativa mais adequada para o investidor?
Para quem procura fluxo de caixa e aceita gestão e risco operacional, o arrendamento pode continuar a fazer sentido. Para quem prioriza simplicidade, previsibilidade e exposição a ativos com desconto, sem gestão diária, o usufruto pode ser mais adequado sobretudo num contexto de maior complexidade na administração do arrendamento.
3- O investimento imobiliário em Portugal cresceu cerca de 20% em 2025 face ao ano anterior, refletindo um mercado em expansão apesar das tensões entre procura e acessibilidade. Como é que o usufruto se posiciona neste cenário de crescimento?
O crescimento que estamos a ver é extraordinário, mas também está a tornar o mercado menos acessível para muitos investidores. O usufruto pode ser precisamente a resposta a este desafio. Enquanto um apartamento em Lisboa pode custar 500 mil euros, através do usufruto, o mesmo investidor pode adquirir a nua-propriedade por um preço significativamente menor, em função da idade dos usufrutuários. É uma democratização do investimento imobiliário.
4- Mas não há riscos? Como é que um investidor pode confiar numa modalidade ainda pouco conhecida?
O usufruto não é novo, tem uma tradição secular na Europa e está previsto no Código Civil de Portugal desde 1966. O que é novo aqui é a sua aplicação como produto de investimento estruturado. Trabalhamos sempre com avaliações independentes, equipa especializada e contratos transparentes. A segurança jurídica é uma das principais bases do nosso modelo e o usufruto beneficia desta estabilidade.
5- Que tipo de perfil de investidor se adequa melhor ao usufruto?
Temos dois perfis principais. Primeiro, investidores experientes que procuram diversificar o portfólio com um produto inovador que não está disponível no mercado imobiliário tradicional. Segundo, investidores com menor capital disponível, mas que querem exposição ao mercado imobiliário. Um jovem profissional pode hoje investir num apartamento em zona nobre que, de outra forma, seria inacessível.
6- Qual é a sua visão para o futuro desta modalidade em Portugal?
Portugal tem um potencial enorme para o desenvolvimento deste modelo de negócio. Com o envelhecimento da população e a necessidade crescente de liquidez por parte dos seniores, o usufruto resolve problemas reais da sociedade enquanto cria oportunidades de investimento. Com mais procura e oferta limitada, os preços continuam a subir. Isto significa que o desconto obtido no usufruto hoje representa uma oportunidade ainda maior amanhã. É um investimento que beneficia duplamente: do desconto inicial e da valorização subsequente.
7- Que conselho daria a um investidor que está a considerar esta modalidade pela primeira vez?
Em caso de usufruto um investidor pode propor um desconto para aquisição do imóvel de forma que a rentabilidade esperada fique superior à rentabilidade de um arrendamento tradicional. Poderia elencar aqui quatro pontos fundamentais: primeiro, trabalhe sempre com profissionais especializados e transparentes como a UZU. Segundo, diversifique, pois o usufruto deve ser parte de um portfólio equilibrado, não a totalidade. Terceiro, pense a longo prazo. Este não é um investimento para quem procura retornos imediatos, mas sim para quem entende o valor da paciência no investimento imobiliário. E por fim, nós colocamos um preço recomendado e o investidor pode fazer uma proposta para aquisição do imóvel de forma que a rentabilidade deste investimento seja superior a rentabilidade do arrendamento tradicional a que ele já está habituado. Os nossos especialistas estão disponíveis para auxiliar neste processo e alinhar os interesses de todas as partes envolvidas. É isso que torna esta modalidade sustentável e promissora.
Gostaria de saber se este modelo de investimento se adequa à sua carteira?
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