Gonçalo Antunes analisa a crise da habitação em Portugal: preços, rendimentos e uso do parque habitacional

Paralelamente, Portugal apresenta um parque habitacional com um peso relevante de imóveis vazios ou subutilizados. Segundo o INE, existem cerca de 725 mil alojamentos vagos no país, o que representa aproximadamente 12% do total de habitações. Embora parte destes imóveis esteja em processos normais de mercado, uma fração significativa permanece sem utilização residencial efetiva, inclusive em territórios onde a pressão habitacional é mais elevada. Este cenário levanta questões importantes sobre a eficiência da utilização do património habitacional existente e sobre a necessidade de encontrar soluções que promovam uma maior dinamização do mercado, respeitando simultaneamente o direito à propriedade privada. 

O desafio passa por criar mecanismos que incentivem a mobilização destes ativos, contribuindo para mitigar a escassez de oferta habitacional, sobretudo nos centros urbanos. Para compreender melhor estas dinâmicas e os desafios estruturais do mercado da habitação em Portugal, partilhamos abaixo a entrevista completa com o Gonçalo Antunes, professor da Faculdade de Ciências Sociais e Humanas da Universidade Nova de Lisboa e especialista em políticas de habitação.

1. Nos seus estudos, tem alertado para o “gap” crescente entre rendimentos e preços da habitação. Que mudanças estruturais considera essenciais para que esse desfasamento deixe de se agravar, sobretudo para famílias que já não conseguem responder pelo modelo tradicional de compra ou arrendamento?

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Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística, entre 2016 e 2025, o valor mediano do metro quadrado mais do que duplicou a nível nacional, o que quer dizer, genericamente, que assistimos a uma duplicação dos valores imobiliários em menos de dez anos. 

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Esta situação é ainda mais inquietante em territórios urbanos e metropolitanos particularmente pressionados pelo mercado imobiliário, como são os casos da Área Metropolitana de Lisboa, do Algarve, da Região Autónoma da Madeira e da Área Metropolitana do Porto. Ainda assim, deverá destacar-se como a rápida evolução dos preços habitacionais é uma tendência generalizada a todo o país, de norte a sul, no litoral e interior; embora se admita que a diferentes velocidades e intensidades. 

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A grande questão e o grande problema não está, no entanto, no aumento dos preços habitacionais tout court, mas antes de como esse aumento é desfasado, desde logo, dos rendimentos médios nacionais. Nos últimos dez anos a evolução do mercado de habitação foi muito mais rápida e intensa do que a evolução dos rendimentos familiares. Esta situação tem criado um cenário de desequilíbrio que se tem agravado de ano para ano, condicionando seriamente o acesso à habitação, num problema que já não diz respeito apenas a um segmento de mais baixos rendimentos, mas que afeta a classe média e segmentos de rendimentos superiores.

2. Em Portugal existem centenas de milhares de casas vazias ou subocupadas. De que forma podemos incentivar a reativação desse parque habitacional sem entrar em choque com o direito à propriedade privada?

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Em Portugal existem cerca de 725.000 alojamentos vagos, segundo o INE. Este valor corresponde a cerca de 12% de todo o parque habitacional em Portugal, o que é, manifestamente, um peso muito relevante. Ainda assim, dos 725.000 alojamentos vagos identificados pelo INE, se formos rigorosos na análise, apenas podemos assumir cerca de metade como efetivamente subutilizados, pois os restantes, supostamente, estão vagos por estarem no mercado, para compra ou arrendamento. Seja como for, os números são impressionantes. E não se pense que estes alojamentos vagos estão apenas em territórios de baixa densidade, onde poucos procuram habitação para residir; na verdade, há um peso elevado de alojamentos subutilizados nos territórios mais pressionados pelo mercado imobiliário, o que é, até, um contrassenso. 

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Nas atuais circunstâncias, é fundamental dar utilização plena, ou perto disso, ao parque de habitação português, sobretudo nos espaços mais procurados, como se torna óbvio. Tal é urgente pois estamos a atravessar um período de grandes dificuldades no acesso à habitação: os jovens estão a sair de casa perto dos 30 anos, os bairros de habitações precárias estão paulatinamente a regressar, o número de sem-abrigo está a aumentar, estamos a assistir a num novo fenómeno de famílias a residir em parques informais de contentores e de caravanas, há loteamentos ilegais a reaparecer, todos conhecemos a realidade da sobreocupação, em que famílias residem em habitações desadequadas para a dimensão do seu agregado familiar, já para não falar nas situações de sobreocupação relacionadas com os imigrantes. Ora, com todas estas situações habitacionais em acelerado agravamento, não é possível deixar tudo na mesma. Dentro da atuação possível, que deve ser multidimensional, dar uso ao parque habitacional subutilizado é fundamental, mas sempre numa ótica de dinamizar o mercado, de contribuir para que esses alojamentos vagos passem a ter utilização como residência. 

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Para resolver o problema da habitação, não é preciso colocar os direitos de habitação e de propriedade em conflito, antes pelo contrário. Neste caso em específico, dado o momento excecional que vivemos, acredito que um choque fiscal, por exemplo, poderia contribuir para a entrada a curto prazo de habitações vagas no mercado de habitação. Não sou, de todo, favorável a formas coercivas de atuação, embora seja também importante sensibilizar os proprietários para a função social da propriedade.

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E sobre esta questão de sensibilizar para este tipo de questões, posso dar um exemplo prático. O município de Albufeira está entre aqueles com valores mais elevados de metro quadrado e, paralelamente, em 2021, tinha mais alojamentos do que população residente. Como se justifica que um dos municípios mais caros do país tenha mais casas do que pessoas? Que relação entre a procura e a oferta o poderá justificar? Sabemos, obviamente, que tal se deve, entre outros, ao número elevado de segundas habitações, que não consideradas vagas, diga-se de passagem. Ora, essas segundas habitações são propriedade, em grande medida, de famílias que vivem em outras regiões do país e que dão uso sazonal à sua propriedade, para gozo pessoal ou rentista. A questão é que essas habitações poderiam, muito bem, ser ocupadas permanentemente, mas não são, por decisão dos seus proprietários, que é compreensível. 

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A sensibilização também passa por fazer compreender que, enquanto uns não dão uso à sua propriedade, ou lhe dão uso parcial, tal encarece a vida dos outros, neste caso, daqueles que procuram casa no Algarve, que estão entre aqueles que mais caro pagam pelo metro quadrado, em todo o país. Admito, no entanto, que esta é uma questão delicada, diria de difícil compreensão para alguns, mas é, também, assim, que se constrói o país que temos, um dos mais desiguais da UE e OCDE.

3. A crescente dificuldade de acesso à habitação está a gerar desigualdade territorial e social. Que soluções intermédias, públicas ou privadas, poderiam gerar impacto mais imediato, enquanto novas construções e políticas estruturais não chegam ao terreno?

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Num projeto científico recente que liderei, financiado pela Fundação para a Ciência e Tecnologia e que teve lugar na NOVA FCSH, procurávamos perceber como o acesso à habitação se tinha condicionado nos últimos dez anos em todo o país, numa abordagem eminentemente quantitativa. Chegamos, obviamente, à conclusão desse agravamento, mas com números e rácios que nos permitiram avaliar e diferenciar essa evolução município por município. Conhecemos, também, quais são os efeitos gerais desse agravamento, alguns deles já referi anteriormente nesta entrevista. Mas, enquanto analisávamos os dados estatísticos para todos os municípios do país e para todos os semestres entre 2016 e 2023, chegámos a uma conclusão muito preocupante: as diferenças imobiliárias que existiam em 2016 ampliaram-se gravemente ano último decénio. 

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Apenas para dar dois exemplos, a diferença dos valores medianos do metro quadrado entre os municípios com valores mais elevados e mais baixos, na Área Metropolitana do Porto, era de cerca de 950€ em 2016, mas passou para mais de 2.600€ em 2023, na Área Metropolitana de Lisboa, passou de 1.300€ para mais de 2.600€. Ou seja, já não estamos a falar apenas “das casas estarem mais caras”, de estarem “mais caras do que nunca”, ou do acesso à habitação estar cada vez mais condicionado para a generalidade da população, estamos a falar da construção de uma nova configuração territorial, mais desigual, mais heterógena, mais segregadora, que coloca em causa a coesão social e territorial do país. É uma transformação territorial em certa medida invisível que está a acontecer neste preciso momento.

4. Olhando para o futuro, acredita que a resolução da crise habitacional passa mais por construir novo, reabilitar o existente ou encontrar formas de redistribuir o património já disponível? Que papel os modelos alternativos podem ter aqui?

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Deve ser um pacote holístico. O que menos necessitamos, neste momento, é de excluir medidas. Em alguns locais do país, será necessário aumentar a oferta de novas habitações, noutros, reabilitar o que existe, noutros ainda, dar uso aos alojamentos que estão subtilizados, públicos e privados, sendo que, neste caso, era importante o sector público dar o exemplo. O que é necessário, efetivamente, neste momento de crise no acesso à habitação, é criar um leque de medidas que seja holístico e alargado, que possa dinamizar o mercado em todas as suas componentes. Também seria fundamental que as medidas criadas fossem estabelecidas como um “pacto de regime”, estratégico, de visão a médio e a longo prazo. Infelizmente, no domínio da habitação, nas últimas décadas as políticas habitacionais têm sido pouco mais do que reativas, avulsas, pontuais e circunstanciais.

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5. Em várias cidades, a gentrificação tem acelerado a saída das famílias das zonas centrais. Como mitigar este fenómeno sem travar a reabilitação urbana e o investimento, para que as cidades permaneçam diversas e acessíveis?

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Nesse caso, como em muitos outros, a ação da administração local, seja central ou local, é essencial. Será necessário criar mecanismos e instrumentos, ou alargar os que já existem, para apoiar as famílias no acesso ao mercado de arrendamento. Esses tipos de apoios poderão efetivamente contribuir para mitigar processos de gentrificação, garantindo que mantemos as nossas cidades vivas numa perspetiva social.

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Biografia

Gonçalo Antunes é professor universitário na Faculdade de Ciências Sociais e Humanas da Universidade Nova de Lisboa. Geógrafo, Doutorado em Geografia e Planeamento Territorial.

É especialista em políticas de habitação, dinâmicas do mercado imobiliário, políticas públicas urbanas, geografia urbana, planeamento e ordenamento do território e em estudos urbanos. Dentro destas temáticas tem várias publicações, foi coordenador de projetos científicos e organizou exposições enquanto curador, entre outras atividades de disseminação do conhecimento.