Manuel Maria Gonçalves analisa o défice habitacional e o futuro do setor com soluções como o usufruto estruturado

Com a capacidade construtiva limitada, cresce a importância de analisar alternativas que permitam reforçar a oferta habitacional através do património já existente. Nesta entrevista, o líder da APPII sublinha que soluções imobiliárias, como o usufruto, podem desempenhar um papel relevante no curto prazo, sem depender exclusivamente do aumento de construção nova.

“É importante olhar para o património edificado como uma oportunidade para o usufruto estruturado. O facto de permitir reativar imóveis subutilizados através de modelos flexíveis que respondem simultaneamente às necessidades das famílias e dos investidores é uma forma de aliar inovação e sustentabilidade, valorizando o património que já temos e promovendo maior inclusão no acesso à habitação”, destaca.

Este modelo de negócio pode contribuir para uma utilização mais eficiente dos recursos, sobretudo num país com uma percentagem significativa de imóveis subocupados e com uma população envelhecida. “A integração de soluções como o usufruto estruturado é um passo decisivo nesta agenda, pois promove eficiência, inclusão e aproveitamento inteligente dos recursos”, afirma o CEO da APPII.

Confira abaixo a entrevista completa:

1- Como líder da APPII, o senhor tem falado sobre a falta de 150-200 mil casas em Portugal, piorada por atrasos em licenças e impostos altos como IMT e IMI. Quais seriam as mudanças políticas mais urgentes para aumentar a construção e casas acessíveis?

Portugal enfrenta um défice habitacional estimado entre 150 a 200 mil casas, agravado por processos morosos de licenciamento e uma carga fiscal elevada. Para responder a este desafio, é fundamental simplificar e digitalizar os processos urbanísticos, garantindo maior transparência e rapidez. A revisão de impostos é igualmente prioritária, pois estes custos adicionais afastam famílias e investidores. Além disso, precisamos de um quadro legislativo estável e previsível, que crie confiança no setor e incentive a construção e reabilitação urbana. Só com medidas que permitam criar estas condições é que conseguiremos aumentar a oferta e tornar a habitação acessível para todos.

2- O envelhecimento da população portuguesa e a pressão sobre a habitação exigem soluções que combinem sustentabilidade económica e social. Que boas práticas internacionais considera inspiradoras para este desafio?

Existem exemplos internacionais que demonstram como é possível conciliar crescimento económico com inclusão social. O modelo ‘Build-to-Rent’ , por exemplo, tem permitido criar parques habitacionais de qualidade para arrendamento a preços controlados. Nos países escandinavos, soluções modulares e sustentáveis aceleram a construção e reduzem custos, sem comprometer padrões ambientais. Outro exemplo interessante é o Plan Vive da Comunidad de Madrid, que disponibiliza terrenos públicos para construir habitação acessível através de parcerias com privados. O objetivo é criar cerca de 13.000 casas para arrendamento a preços até 40% abaixo do mercado, dando prioridade a jovens, famílias vulneráveis e idosos. Além de aumentar a oferta, o programa aposta em métodos construtivos industrializados e certificação energética, garantindo rapidez, qualidade e sustentabilidade. Destas 13 mil casas quase 5 mil já foram entregues e o Estado (Comunidad de Madrid) não gastou 1 cêntimo.

Este tipo de iniciativa mostra como políticas públicas bem estruturadas, aliadas ao setor privado, podem ser decisivas para responder à crise habitacional. Portugal tem muito a ganhar ao seguir este caminho. Estes casos mostram que políticas públicas eficazes, aliadas a parcerias estratégicas com o setor privado, são essenciais para garantir habitação acessível e sustentável. Portugal pode e deve inspirar-se nestas práticas para construir um futuro habitacional mais equilibrado.

3- Tem referido que “a capacidade construtiva do país está no limite”. Nesse cenário, que papel podem desempenhar soluções que aproveitam o património já existente como modelos alternativos de uso, como o usufruto estruturado?

Quando afirmamos que a capacidade construtiva está no limite, referimo-nos ao contexto atual em Portugal, marcado por vários constrangimentos: processos de licenciamento complexos e demorados, escassez de terrenos disponíveis para construção, uma crise persistente de mão de obra no setor (que não se avizinha ser resolvida) e, sobretudo, uma carga fiscal excessiva e uma legislação que não acompanha a urgência da situação. Estes fatores criam um bloqueio estrutural que limita a capacidade de aumentar rapidamente a oferta habitacional.

Neste cenário, é, de facto, importante olhar para o património edificado como uma oportunidade para o usufruto estruturado. O facto de permitir reativar imóveis subutilizados através de modelos flexíveis que respondem simultaneamente às necessidades das famílias e dos investidores é uma forma de aliar inovação e sustentabilidade, valorizando o património que já temos e promovendo maior inclusão no acesso à habitação.

4- Olhando para o próximo ano, com foco na estabilidade legislativa que a APPII defende, que recomendações faria ao setor para conciliar crescimento econômico com sustentabilidade ambiental e social? Onde soluções como o usufruto estruturado se encaixam nessa agenda de inovação para o futuro da habitação em Portugal?

O próximo ano deve ser marcado por estabilidade legislativa e visão estratégica. O setor precisa de apostar em inovação, digitalização e sustentabilidade, conciliando crescimento económico com responsabilidade social. A integração de soluções como o usufruto estruturado é um passo decisivo nesta agenda, pois promove eficiência, inclusão e aproveitamento inteligente dos recursos.

De salientar também a necessidade de aplicar o IVA reduzido a 6% na construção, com entrada em vigor o mais breve possível, medida que será determinante para tornar os projetos mais acessíveis e estimular a oferta. A APPII continuará a defender políticas que criem confiança e previsibilidade, fundamentais para atrair investimento e acelerar projetos que respondam à crise habitacional.

5- Que mensagem deixaria aos agentes do setor que procuram inovar e responder à crise habitacional sem perder de vista a responsabilidade social?

A crise habitacional é um desafio coletivo que exige coragem para arriscar e visão para inovar. Inovar é, ao dia de hoje, uma responsabilidade. Cada projeto deve ser pensado para criar valor económico, mas também social e ambiental. É tempo de unir esforços, partilhar conhecimento e apostar em soluções que transformem este momento numa oportunidade para construir um futuro mais equilibrado, inclusivo e sustentável para Portugal, de modo a garantir que se constroem mais casas e casas que permitam às pessoas viver bem. E quem tiver a coragem de liderar esta mudança será cada vez mais valorizado no setor.

Sobre a APPII

A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários foi constituída em 1991 e é a entidade nacional que representa os promotores e investidores imobiliários, nacionais e estrangeiros, com atividade no território português, cujo volume de investimento representa anualmente 15% do PIB nacional. É uma das principais instituições do setor em Portugal, conhecida pela sua atuação ativa no debate público sobre habitação, licenciamento, construção e investimento imobiliário.