Uma análise sobre os desafios do mercado imobiliário e o potencial do usufruto estruturado como alternativa de liquidez e impacto social
Por Roberta Lucena
07 Out 2025
O mercado da habitação em Portugal enfrenta uma escassez crescente de imóveis disponíveis, principalmente a preços acessíveis. Apesar da procura elevada, a oferta tem vindo a diminuir de forma acentuada. De acordo com dados do Idealista, no segundo trimestre de 2025 o número de casas à venda era já 26% inferior ao registado no pico do mercado, no final de 2020.
Para compreender melhor este cenário e explorar possíveis soluções, conversámos com José Cardoso Botelho, executivo de referência no mercado imobiliário português. Segundo ele, esta redução resulta de quatro causas estruturais principais: a morosidade no licenciamento urbanístico, o aumento dos custos de construção, a fiscalidade excessiva e a escassez de terrenos com capacidade construtiva.
Neste contexto, o executivo destaca que novas soluções podem desempenhar um papel complementar na mitigação da crise habitacional.
"O usufruto estruturado pode ser uma solução interessante e sensível à realidade nacional pois respeita a dignidade e autonomia dos seniores, ao mesmo tempo que ativa património que, de outra forma, permaneceria inativo. No entanto, carece de “educação” e “formação”, dos seniores de modo a garantir-lhes a devida segurança jurídica", afirma.
Na entrevista que se segue, Botelho analisa em detalhe as causas da escassez, o papel do usufruto estruturado no equilíbrio do mercado e a importância da confiança institucional para atrair investidores.
1- Os dados recentes do Idealista mostram que a oferta de casas à venda em Portugal caiu 26% desde 2020, com distritos como Coimbra e Leiria a registarem quebras superiores a 50%. Quais são as principais causas estruturais dessa redução, e como ela impacta os preços dos imóveis no país?
A redução da oferta tem, na minha opinião, origem em quatro causas estruturais principais:
1- Licenciamento Urbanístico Moroso: A morosidade, imprevisibilidade e instabilidade legislativa dos processos de licenciamento afastam o investimento imobiliário. Muitos promotores adiam ou cancelam projetos devido à incerteza nos prazos, o que afeta diretamente a TIR (Taxa Interna de Rentabilidade) de cada operação.
2- Custos Elevados de Construção: O aumento dos preços dos materiais e a escassez de mão-de-obra qualificada têm tido um impacto significativo, sobretudo no segmento médio e médio-alto, tornando muitos projetos financeiramente inviáveis.
3- Fiscalidade Excessiva: A carga fiscal acumulada — IMT, IVA, IMI, entre outros — agrava os efeitos das duas causas anteriores, reduzindo ainda mais o incentivo à promoção imobiliária.
4- Falta de terrenos com capacidade construtiva.
Impacto nos preços: A escassez de oferta, combinada com uma procura sustentada, tem levado a uma valorização contínua dos imóveis, com aumentos recorde no preço por metro quadrado, especialmente em zonas urbanas como Lisboa e Porto.
2- Estima-se que cerca de 30% dos imóveis em Portugal sejam ocupados por idosos, muitos dos quais enfrentam dificuldades financeiras para manter suas propriedades, com pensões médias entre €600 a €800. Como o usufruto estruturado pode liberar esse 'patrimônio invisível', garantindo a autonomia financeira e emocional destes proprietários seniores?
O modelo de usufruto estruturado — em que o proprietário vende a nua-propriedade do imóvel, mantendo o direito de habitação vitalício — pode ser uma solução interessante e sensível à realidade nacional. Este modelo respeita a dignidade e autonomia dos seniores, ao mesmo tempo que ativa património que, de outra forma, permaneceria inativo. No entanto, carece de “educação” e “formação”, dos seniores de modo a garantir-lhes a devida segurança jurídica. Com benefícios fiscais e parcerias com o setor público, a atratividade do modelo pode crescer. Para investidores, será essencial garantir estabilidade legislativa e fiscal a longo prazo, criando confiança para operar neste segmento.
3- Na sua visão, quais são os principais benefícios do modelo de usufruto estruturado para os proprietários seniores, num país cada vez mais envelhecido? De que forma esta solução pode melhorar a sua segurança e qualidade de vida?
As principais vantagens para o usufrutuário são:
Liquidez imediata sem perder o direito de habitação.
Melhoria da qualidade de vida, com possibilidade de usar o capital para saúde, viagens, apoio familiar ou projetos pessoais.
Planeamento sucessório, evitando disputas familiares e permitindo antecipar partilhas.
4- Em 2024, segundo informações divulgadas pelo INE, o número de transações imobiliárias em Portugal registou um aumento a 156,325 (+14.5%), com o valor incrementado em 20%, produto da demanda nacional e a redução na taxa de juros. Acredita que o modelo de usufruto pode aumentar ainda mais o investimento no setor?
Sim, o usufruto pode ser uma ferramenta complementar para combater a escassez de oferta. No entanto, sendo um produto relativamente novo em Portugal e de difícil explicação ao público-alvo, deverá posicionar-se como um nicho de mercado. Com a devida educação financeira e jurídica, pode atrair investidores e desbloquear património. Ou seja, levará o seu tempo até que o verdadeiro potencial seja demonstrado.
5- Portugal continua a ser destino de investidores internacionais, mas o debate sobre acessibilidade e gentrificação é cada vez mais intenso. Na sua visão, como é que o usufruto pode ser uma alternativa que alia retorno financeiro à responsabilidade social?
Apesar do debate sobre gentrificação, é importante notar que 94% das transações imobiliárias em 2024 foram realizadas por portugueses. A presença de estrangeiros é relevante sobretudo nos segmentos mais altos. O usufruto pode contribuir para a manutenção da identidade dos bairros, permitindo que residentes seniores permaneçam nas suas casas, ao mesmo tempo que se criam regras claras para o controlo do alojamento turístico. Assim, alia-se retorno financeiro à responsabilidade social e à preservação do tecido urbano.
Biografia
José Cardoso Botelho é um executivo com longa experiência no setor imobiliário, especializado em projetos premium e de luxo no modelo built-to-sell. Desde 2021 é Vice-Presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários.
Reconhecido pela sua visão estratégica, tem sido presença regular em meios de comunicação de referência. A sua missão passa por impulsionar a inovação e a qualidade no imobiliário, promovendo investimentos que conciliam retorno económico, impacto social positivo e respeito pelo ambiente e pelas identidades locais.
