Com o crédito à habitação mais exigente e os preços das casas em níveis históricos, cresce o número de pais e avós que recorrem à venda com usufruto para transformar património em liquidez e apoiar filhos e netos na compra da primeira habitação
Por Roberta Lucena
10 Ago 2026
Comprar a primeira casa em Portugal está cada vez mais difícil. Os preços continuam em máximos históricos, o acesso ao crédito tornou-se mais exigente e, para muitos jovens, a entrada no mercado imobiliário depende cada vez mais do apoio da família.
É neste contexto que começa a ganhar expressão uma realidade pouco discutida até há poucos anos: pais e avós que recorrem à venda da nua-propriedade para ajudar filhos e netos a dar entrada na compra da primeira habitação. A tendência foi destacada por Miguel Regel, CBO UZU, durante a participação no podcast Chave na Mão, do Expresso.
"Temos muitos pais e avós a recorrer à venda com usufruto para ajudar os filhos ou netos a comprarem a primeira casa. Com o acesso ao crédito cada vez mais exigente, muitos jovens enfrentam maiores dificuldades para entrar no mercado da habitação. Perante este cenário, esta solução permite aos proprietários obter liquidez e apoiar as gerações seguintes, um impacto que, para muitas famílias, tem um enorme valor."
A afirmação ilustra uma mudança na forma como muitas famílias portuguesas olham para o património imobiliário. Durante décadas, a casa foi encarada sobretudo como um bem a transmitir por herança. Hoje, perante um mercado cada vez mais inacessível para as gerações mais novas, começa a assumir também um papel de apoio financeiro em vida.
A partir de 1 de agosto, entraram em vigor novas recomendações do Banco de Portugal que reduzem a taxa de esforço máxima recomendada para novos créditos à habitação de 50% para 45%.
Embora o objetivo seja reforçar a sustentabilidade do crédito concedido pelas instituições financeiras, a medida reduz a margem de financiamento para muitos agregados familiares. Para quem já enfrentava dificuldades em cumprir os critérios de aprovação, qualquer redução na capacidade de endividamento pode significar adiar, ou mesmo inviabilizar, a compra de casa.
Ao mesmo tempo, os preços continuam elevados. Segundo os dados do idealista, em julho de 2026 o preço mediano das casas à venda em Portugal atingiu 3.210 euros por metro quadrado, um novo máximo histórico. É o nono mês consecutivo de recorde, registando uma subida homóloga de cerca de 8%. O resultado é um mercado onde o esforço exigido aos compradores aumenta dos dois lados: é necessário mais capital próprio para comprar e, simultaneamente, tornou-se mais difícil obter financiamento.
Este cenário contrasta com a realidade de muitos proprietários mais velhos. Portugal continua a ser um país de proprietários. Grande parte da população sénior vive em casas totalmente pagas, cujo valor de mercado aumentou significativamente nos últimos anos. No entanto, esse património nem sempre se traduz em liquidez ou numa melhoria da qualidade de vida.
Muitos reformados vivem com rendimentos limitados, apesar de possuírem um ativo imobiliário altamente valorizado. É desta diferença entre riqueza patrimonial e rendimento disponível que nasce o crescente interesse por soluções capazes de transformar parte do valor da casa em capital, sem obrigar à sua desocupação.
A venda da nua-propriedade com reserva de usufruto é uma dessas possibilidades. Neste modelo, o proprietário vende a titularidade do imóvel, mas mantém o direito de nele viver durante toda a vida. Em troca, recebe antecipadamente parte do valor económico da casa.
Em muitos casos, esse capital é utilizado para reforçar a reforma, financiar cuidados de saúde ou melhorar a qualidade de vida. Mas começa também a cumprir uma função diferente: apoiar financeiramente filhos e netos quando estes enfrentam dificuldades para entrar no mercado da habitação. Em vez de esperar que o património seja transmitido apenas por herança, algumas famílias optam por colocar parte desse valor ao serviço da geração seguinte no momento em que ele produz maior impacto.
O fenómeno revela uma transformação mais profunda. A valorização do mercado imobiliário fez crescer o património das gerações mais velhas. Em sentido inverso, o aumento dos preços e as condições de acesso ao crédito dificultaram a aquisição de habitação pelas gerações mais novas.
Entre estas duas realidades surge uma nova lógica de gestão patrimonial: utilizar o valor acumulado na casa para responder às necessidades da família no presente, sem abdicar do direito a continuar a viver no imóvel.
Mais do que uma solução financeira, trata-se de uma mudança na forma como o património é encarado. A casa deixa de representar apenas um bem a transmitir no futuro e passa a ser também um instrumento capaz de criar impacto entre gerações quando esse apoio é mais necessário. Num país que envelhece, onde o património imobiliário continua a ser o principal ativo das famílias, esta é uma discussão que tende a ganhar cada vez mais relevância, não apenas para quem está a pensar na reforma, mas também para quem procura a primeira oportunidade para comprar casa.
